En resumen: El reloj empieza el día del fallecimiento, no el día que aceptas la herencia. Tienes seis meses para el Impuesto de Sucesiones y seis para la plusvalía municipal, ambos prorrogables si lo pides a tiempo. Aunque no te toque pagar, hay que declarar. Vaciar el piso no depende de esos trámites, pero conviene encajar las dos agendas.
Heredar una vivienda no es solo firmar en una notaría. Es entrar en un calendario que empezó a correr el día del fallecimiento y que no avisa. Aquí lo ordenamos en lenguaje llano: qué plazos importan, en qué momento encaja cada gestión y dónde se hace.
Es información orientativa: cada herencia tiene sus particularidades y conviene contrastarla con tu gestor, tu abogado o tu notario. Nosotros no somos asesores fiscales; somos quienes vacían el piso y vemos, desde dentro, dónde se atascan las familias.
El reloj empieza el día del fallecimiento
Es el punto que más disgustos causa. Los plazos fiscales no cuentan desde que aceptas la herencia ni desde que consigues los papeles: cuentan desde la fecha de defunción.
Puedes tardar cuatro meses en reunir a todos los herederos y el plazo seguirá siendo el mismo. Por eso la primera recomendación es tan simple como incómoda: apunta la fecha y cuenta seis meses hacia delante desde ese mismo día.
La segunda es igual de práctica: abre una carpeta, física o digital, y guarda ahí cada documento y cada justificante desde el primer día. Los vas a necesitar varias veces, y siempre en el peor momento.
Los primeros quince días son de espera obligada
El certificado de últimas voluntades —el que dice si hay testamento y ante qué notario se otorgó— no se emite hasta pasados quince días hábiles desde el fallecimiento. Es un tiempo muerto que no puedes acortar, así que aprovéchalo:
- Pide varias copias del certificado de defunción. Te lo pedirán el banco, las aseguradoras y el ayuntamiento.
- Localiza las pólizas de seguro de vida y de decesos.
- Reúne las escrituras del piso o, si no aparecen, pide una nota simple al Registro de la Propiedad.
- Anota las deudas y recibos que sigan domiciliados: comunidad, suministros, préstamos.
Impuesto de Sucesiones: seis meses, con prórroga si la pides
Es el trámite que marca el ritmo de todo lo demás. El plazo general para presentar y liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones es de seis meses desde el fallecimiento.
Si no vas a llegar —y con varios herederos, con alguien fuera de España o con un patrimonio complicado es habitual no llegar—, puedes solicitar una prórroga de otros seis meses. Pero tienes que pedirla dentro de los cinco primeros meses. Si se te pasa ese momento, la prórroga ya no está disponible.
Ojo con dónde se presenta: el impuesto corresponde a la comunidad autónoma en la que el fallecido tenía su residencia habitual, no necesariamente a la del piso. Si vivía en Salamanca, es la Junta de Castilla y León; si vivía en otra comunidad, confírmalo con tu gestor.
Presentar fuera de plazo tiene consecuencias: recargos, intereses de demora y, si es la Administración la que te reclama antes de que presentes tú, sanción. Y aquí está la trampa más común en Castilla y León. Las bonificaciones autonómicas para cónyuge, descendientes y ascendientes son muy altas, y en muchas herencias entre padres e hijos la cuota final es baja o nula. Pero eso no exime de presentar la declaración. Salir a cero sin presentar no es lo mismo que salir a cero habiendo presentado.
Que no te toque pagar no significa que no tengas que declarar. Esa confusión es la que convierte una herencia sencilla en un expediente con recargo.
Error más frecuente en herencias de vivienda familiar
La plusvalía municipal: otro plazo, otro organismo
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana —la plusvalía municipal— lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no la comunidad autónoma. En las transmisiones por herencia, el plazo también es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.
Dos cosas que conviene saber:
- Hay dos métodos de cálculo. Desde la reforma, además del sistema objetivo puedes pedir que se aplique el real si te resulta más favorable. Y si el valor del suelo no ha subido, no hay impuesto, aunque hay que acreditarlo con las escrituras de adquisición y de transmisión.
- Cada ayuntamiento tiene su ordenanza. Si el piso está en un municipio de la provincia y no en la capital, el trámite es el de ese consistorio.
Un piso en Béjar, en Ciudad Rodrigo o en Santa Marta de Tormes se liquida en su propio ayuntamiento. Si además hay que vaciarlo, podemos vaciar pisos en Salamanca también en la provincia: Béjar, Ciudad Rodrigo o Santa Marta de Tormes.
Después de la escritura: catastro, registro y suministros
Firmada la escritura de aceptación y adjudicación, quedan los trámites de titularidad:
- Catastro: el cambio suele comunicarlo el propio notario. Si no lo hace, dispones de dos meses para presentarlo tú.
- Registro de la Propiedad: la inscripción no tiene plazo legal, pero sin ella no podrás vender ni hipotecar la vivienda. En la práctica, es obligatoria.
Y luego está lo doméstico, que nadie apunta y todo el mundo acaba haciendo dos veces:
- Luz, agua y gas: cambio de titularidad o baja.
- Comunidad de propietarios: aviso al administrador y revisión de derramas pendientes.
- IBI: actualizar la domiciliación, porque se gira a quien figure como titular a 1 de enero.
| Cuándo | Qué toca | Dónde |
|---|---|---|
| Días 1-15 | Certificado de defunción (varias copias), localizar seguros | Registro Civil |
| Día 15 en adelante | Certificado de últimas voluntades y copia del testamento | Ministerio de Justicia / notaría |
| Meses 1-4 | Inventario de bienes y deudas, acuerdo entre herederos | Entre las partes |
| Antes del mes 5 | Solicitar prórroga del Impuesto de Sucesiones si no vas a llegar | Administración autonómica |
| Mes 6 | Presentar Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal | Comunidad de residencia del fallecido (en Salamanca, Junta de Castilla y León) / ayuntamiento |
| Tras la escritura | Catastro (2 meses), Registro de la Propiedad, suministros e IBI | Notaría, catastro, registro |
Errores que salen caros
- No presentar porque «sale a cero»: la declaración es obligatoria igualmente.
- Pedir la prórroga en el mes seis: llega tarde; el límite es el quinto mes.
- Olvidar la plusvalía: es otro impuesto, en otro organismo y con su propio plazo.
- Tirar papeles al vaciar: la escritura o la póliza que falta suele estar en un cajón.
- Dejar la vivienda a nombre del fallecido durante años: suministros, IBI y comunidad se complican cada vez más.
¿Y el vaciado del piso? ¿Antes o después?
El vaciado no es un trámite fiscal y no tiene plazo, pero se cruza con todo lo anterior de tres maneras muy concretas:
- Antes de vaciar, titularidad clara. Disponer de los bienes antes de la aceptación puede interpretarse como aceptación tácita de la herencia, deudas incluidas. Los papeles que conviene tener los repasamos en la guía de documentación, entre los artículos relacionados.
- Durante el vaciado aparece papeleo. Escrituras, pólizas, libretas de bancos olvidados. Es sorprendentemente frecuente que el documento que falta para cerrar la herencia esté en un cajón de la propia casa.
- Después del vaciado, el piso deja de costar. Un piso cerrado sigue generando comunidad, IBI y suministros mínimos. Si el destino es la venta, cuanto antes se vacíe y se limpie, antes se publica: lo explicamos en la guía «vaciar un piso antes de venderlo».
En la práctica, el momento óptimo suele ser en cuanto hay acuerdo entre los herederos y la titularidad está encarrilada, sin esperar al último sello. Nosotros trabajamos con una autorización firmada por todas las partes y, si tu gestor lo necesita, facturamos a nombre de la herencia yacente.
Así funciona nuestro vaciado de pisos por herencia, con valoración por fotos si vives fuera de Salamanca. Y si quieres hacer números antes de decidir, tienes los precios orientativos en la guía «cuánto cuesta vaciar un piso en Salamanca».
